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东莞楼市涨出了“深圳模式”

时间:2021-04-12     人气:648     来源:格隆汇     作者:
概述:这是继东莞出台“莞九条”、“莞六条”后,吹响的又一轮反炒房战的号角。 同时也意味着,2021年东莞楼市不能再闭眼上车,不仅容易踩坑,还容易被调控闪了老腰......

  是福是祸躲不过,该来的终究还是会来。


  近几天,东莞楼市又双叒叕释放出调控收紧信号。


  4月8日,住建部约谈五市,东莞被列入重点监测名单; 4月9日,东莞市委常委召开紧急会议,强调坚决完成被上级约谈的目标任务; 4月10日,东莞市委召开会议研究落实约谈工作要求,强调坚决确保实现稳地价、稳房价和稳预期调控目标; 4月11日,东莞住建局正式对外发文,表示将迅速行动,落实“一城一策”调控要求。


  这是继东莞出台“莞九条”、“莞六条”后,吹响的又一轮反炒房战的号角。


  同时也意味着,2021年东莞楼市不能再闭眼上车,不仅容易踩坑,还容易被调控闪了老腰。


  1


  东莞涨出“深圳模式”


  有人的地方就有江湖,有江湖的地方就有“打打杀杀”,东莞就是很好的证明。


  在约谈之前,东莞已经多次出台调控政策了。


  据不完全统计,2020年东莞就累计发布超10份与楼市调控相关的文件,涉及限购、公积金贷款、新房备案、租赁新规出台等等。


  2020年2月25日发布了《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》,公积金贷款年限最长可贷款30年,额度最高可上浮20%。


  3月4日发布了《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》明确取消价格备案,完全堵截双合同漏洞。


  7月25日深夜多部门共同发布史前最严调控《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。


  今年2月份再次打了补丁,限购时间延长,杜绝假离婚,严禁信用贷、经营贷、消费贷等违规资金进入房地产,切断炒房资金来源。


  但奈何前有广州,后有深圳这两位老大哥。


  不是东莞不认真调控,是他们的人实在太有钱了,东莞楼市严防死守的压力太大了。


  特别是深圳自从“7.15”新政后,楼市基本上等于自废武功,这就导致大量外溢资金都盯上东莞。


  再加上现在“深房理”被曝光,炒房的套路被扒了个底朝天,难免其他炒房团学过来,把枪口更加瞄准东莞。


  还有一点,2020年-2021年东莞这波行情实在和深圳老大哥当初的行情实在太相似了。


  去年东莞几乎逢拍必抢,楼面价屡创新高,诞生25宗“新地王”。


  今年1-2月东莞成功出让3中商住地,再次刷新“封顶价”。


  麻涌南洲村地块,吸引了近70家房企疯抢; 凤岗的地块,以24021元/平的楼面价,溢价率近78%; 松山湖湖景路地块,折合楼面价25800元/平,未来售价预计近5万/平。


  当大家目光都关注深圳的时候,认为深圳才是涨幅爆表的城市,实际上东莞才是那个最亮眼的仔,官方的数据显示,东莞这波行情涨的结结实实。


  根据东莞住建7月15日后公布的市商品住宅网上签约数据显示,从去年六月开始到今年2月,二手房网签价格达到了18760元/平米的高峰。


  新房方面地面建筑层数超过4层的最高均价去到了今年1月的29242元/平。



  虽然近期价格开始有回落迹象,但明显可以看到,前几个月东莞房价的异动。


  所以政策调控方面,难免也会借鉴深圳。


  上个月,东莞为了抑制这种上涨热潮,公布了二手房133个小区网签价。这个是实打实的成交价格。从价格指导的角度来看,实际上也算是“二手房指导价”。


  比如东莞松山湖1号花园,官方公布的小区网签价均价39676元/平,而链家平台上成交的价格显示2020年12月就有房源已经冲到72529元/平。



  松山湖的万科金域松湖花园一期,官方公布的小区网签均价41595元/平,而链家平台上成交的价格显示今年已经有房源已经冲到60053元/平。



  官方公布的网签均价和中介平台上成交的价格明显差了许多。


  但是这个价格并不像深圳二手房指导价这般,有各大商业银行表态,严格按照二手房指导价评估放贷。


  因为这只是东莞官方方面的暗示,并没有做什么明确的要求,威力效果一般。


  但这是东莞调控,借鉴深圳最明显的例子。


  有人问,这么频繁的开会,预计政策在那些方面会有加码?


  如果这波调控依旧没有凑效,东莞也是不怕的。


  因为还可以有更多的手段,直接对标老大哥深圳就可以了。


  征税、落户购房、买房政策倾斜可以向深圳看齐。


  东莞现在是新购住房(含新建商品房和二手房),需不动产证满3年才免征增值税,而深圳是5年;


  新入户的首套东莞要求是“落户满半年+社保满半年”,而深圳老大哥要求“落户满3年+社保满3年”;


  新房购买方面,东莞暂无“积分买房”规则,但深圳新房采用“积分买房”规则,名下有房无房,有无转让记录的优先。


  所以如果还继续有政策加码,官方手里仍然有不少砝码。


  2


  上车东莞还有戏吗?


  东莞被约谈,除了后续会怎么加码楼市,大家最关心的是现在还能不能买房,买了会不会站岗。


  首先在这里要明确一点,住建部约谈的核心是“遏制投机炒房,稳地价、稳房价、稳预期”,本质是想捏住炒房客的七寸。


  怎么遏制,住建部长给了很明确的指示:


  “城市政府要增强工作的积极性、主动性,紧盯新情况新问题,及时采取针对性措施,精准调控,坚决遏制投机炒房,引导好预期,确保房地产市场平稳运行。要完善人口、土地与住房联动机制,加强与人口落户、义务教育等相关政策的统筹协调,强化二手房交易管理,提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。”


  所以东莞房价降温是必然,但不是大涨,也不是大跌,而是稳字当头。


  换句话说,就是利好刚需,所以刚需,该上车的上车。


  比如尽量选择新房或者次新房,尽量选择市中心的区域,尽量避开那些价格非常冒尖容易被盯上的小区等等。


  但这种背景下,改善则不妨再等一等。


  因为目前一些热门楼盘在高位,部分二手业主心态强硬,甚至有点飘,这不符合稳预期的定调。


  而且二手房的管理大概率也是要出招的,比如银行评估价参考133个小区的网签均价。


  甚至也有可能步深圳后尘,以后或许会很难再看到单个项目个别房源高价成交的信息,市场会冷却,回归理性。


  目前是东莞均价超过6万/平的二手房,在中介平台看不到参考均价,但仍然能够看到历史成交信息。






  所以,置换群体可以先一边观察政策动态,另一边关注松山湖周边的大岭山、大朗、寮步以及凤岗等价值板块,松山湖周边承接松山湖的人口外溢,凤岗板块,承接深圳的人口外溢。


  总之,政策落地前,最好的做法就是做两手准备,心存敬畏。

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  •   近日,东莞市交通投资集团有限公司在东莞市公共资源交易中心官网发布招标公告,对清溪谢坑至塘厦横塘道路工程进行招标。


      招标公告显示,该工程起于塘厦横塘塘清东路与新兴路十字交叉处,沿新兴路往南与清溪镇的谢坑路相接,与江背路、金龙路相交,沿谢坑路途经谢坑村,终于清凤路。


      路线全长约2.6公里,项目采用一级公路标准兼顾城市主干道功能,设计速度为60公里/小时,采用沥青混凝土路面结构。


      根据招标公告,该工程计划2021年5月1日开工,工期1年,2022年4月30日竣工。


      据介绍,横塘社区与清溪镇相邻,横塘新兴路与清溪谢坑路相距仅260米,中间被一座小土丘隔开,两条路都成为断头路。两地虽近在咫尺,但往来不便,需绕行塘清东路、清凤路等主干道路。从莞高速在横塘西侧穿过,但横塘上高速,要向西到石潭埔,沿国道G220线往南,再折往东。


      清溪谢坑至塘厦横塘道路规模虽不大,但有助于完善区域路网。道路打通后,横塘去清溪镇、凤岗镇都比以前更方便,到从莞高速塘清站,也可以经清溪谢坑路、金龙路方便到达,而不必绕行石潭埔。

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  • 广东省东莞市大岭山镇大王岭村是一个有着200余年历史的客家古村落,村子依山就势,背山面水,地形易守难攻,为抗日根据地的形成提供了天然的地理条件。


    81年前的1940年,东江纵队的前身之一——广东人民抗日游击队第三大队在此创建了大岭山抗日根据地,为华南最早的抗日根据地之一,也是全国十九个抗日根据地之一——东江抗日根据地的重要组成部分,为东江地区的抗日游击战争打下了基础,被原东江纵队司令员曾生称为“根据地中的根据地”。


    4月7日,记者走进大王岭村,发现村子整体保存完好,至今仍基本保留着清末至民国初年的格局和风貌,一砖一瓦仿佛都在诉说着当年的历史;正值龙眼花开、荔枝挂果的时节,村中百年荔枝树上已缀满小小的青色荔枝,龙眼树则花开满树、香气四溢。


    在大岭山抗日根据地旧址,不少市民赶来参观并进行党史学习;依托大岭山抗日根据地旧址为重要文物依托打造的广东东江纵队纪念馆正进行升级改造,将于7月1日向社会展现全新升级的《东江铁流 南粤旌旗》主题陈列,同时还会开放新增的游客中心、停车场、览翠亭、栈道等设施,向公众提供更加优质的服务。



    升级改造中的广东东江纵队纪念馆


    往昔峥嵘


    创建大岭山抗日根据地,打响“百花洞战斗”


    东江纵队的前身之一——东莞抗日模范壮丁队于1938年在莞城成立,是广东省最早建立的中国共产党领导的人民抗日武装。


    1939年,东莞抗日模范壮丁队一部分被整编为东宝惠边人民抗日游击大队,另一部分编入惠宝人民抗日游击总队。1940年,这两支部队合编为广东人民抗日游击队第三、第五大队,其中第三大队活跃在东莞地区。1942年,部队扩编为广东人民抗日游击总队,1943年,改称为广东人民抗日游击队东江纵队。


    1940年10月,由曾生等率领广东人民抗日游击队第三大队来到大王岭村,在当地人民的支持之下,建成东江地区最早的两个抗日根据地之一——大岭山抗日根据地。之后这里经历了一系列血与火的游击战争,抗击日本侵略者。



    广东人民抗日游击队第三大队大队部旧址


    据广东东江纵队纪念馆研究策划部主任陈光新介绍,东江纵队在抗日战争期间的27场重要战斗,有10场在东莞打响,其中最为著名的是“百花洞战斗”(遗址位于大岭山镇百花洞村)。


    1941年6月10日,日伪军600余人夜袭百花洞村,企图消灭广东人民抗日游击队第三大队。大队长曾生获悉后,率领三个中队200余人及自卫队近1000人在百花洞村周围高地设伏。


    11日拂晓,日伪军进至百花洞村,遭游击队包围打击。12日,日军以飞机支援,并出动日伪军1000余人增援。第三大队主动撤出战斗。


    此战,是广东人民抗日游击队(东江纵队前身)的代表性作战,击毙了日军大队长长濑,毙伤日伪军50余人。


    在2015年7月7日的《人民日报》刊登的文章《回望血与火的十大战场》中,“百花洞战斗”代表着游击队的伏击战,与 “平型关大捷”“百团大战”“台儿庄战役”等同列“十大战场”。



    大岭山抗日根据地旧址操场上新建的“东江儿女”雕塑


    蹲点见闻


    大岭山抗日根据地旧址常态化开放


    依托大岭山抗日根据地旧址,东莞市于2005年9月在纪念中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利60周年之际,在大岭山镇大王岭村建成了广东东江纵队纪念馆,力求将纪念馆打造为东莞抗日的写真地、全国爱国主义教育的重要基地和世界反法西斯战争的见证地。


    4月7日,记者走访发现,广东东江纵队纪念馆正在进行紧张的施工改造。据悉,东江纵队纪念馆内一共有三套基本陈列展览,包括东江纵队历史图片展览、“东江铁流 南粤旌旗”以及国防展区的主题展览、大岭山抗日根据地旧址的陈列展览。


    展览通过大量的历史图片、文物、武器装备等,客观、全面地反映了抗日战争时期,中国共产党领导的广东人民抗日游击队东江纵队,为了民族的解放事业浴血奋战、夺取胜利的光辉历程。


    “今年是中国共产党成立100周年,纪念馆进行全面升级改造,今年7月份将以崭新的面目迎接各方游客,全新升级的《东江铁流 南粤旌旗》主题陈列也将向社会开放,同时还会开放新增的游客中心、停车场、览翠亭、栈道等设施,为公众提供更加优质的服务。”广东东江纵队纪念馆讲解员何仲财介绍道。


    大岭山抗日根据地旧址是广东东江纵队纪念馆重要的文物依托,包括广东人民抗日游击队第三大队大队部旧址、会议室旧址、交通站旧址等9处文物点。


    记者注意到,第三大队大队部、会议室、大家团结报社、交通站、粮食加工场、操场6处旧址位于大王岭村。第三大队大队部是当时游击队领导的居住地,很多重要的战斗部署、战略会议等都是在此完成。


    华南地区第一份革命报纸《大家团结报》在此创建,在当时鼓舞了很多群众参加抗日队伍。在大家团结报社旧址里,当年收集情报的机器、油印机等被复原展示出来。



    大家团结报旧址


    何仲财向记者介绍,广东东江纵队纪念馆于2020年9月闭馆升级改造,大岭山抗日根据地旧址自2020年9月18日常态化开放。


    为此,纪念馆对大岭山抗日根据地旧址复原陈列进行了优化,于会议室旧址陈列东江纵队历史图片展,于操场旧址增设《东江儿女》主题雕塑,赋予旧址村落更多文化艺术氛围及内涵,在保护的基础上,最大力度向公众开放,形成以东纵精神为平台,规模较大和设施完善的多功能红色文化旅游景区。


    自常态化开放以来,大岭山抗日根据地旧址接待游客近12000人次。


    7日,记者在现场看到,不少学校学生、企事业单位的党员干部和群众前来参观学习。来自东莞市科创技工学校的学生肖同学对记者说,自己是第一次参观大岭山抗日根据地旧址,深深地感受到今天的幸福生活来之不易,回去之后将认真学习,争取为国家和社会做出自己的贡献。


    学生参观大岭山抗日根据地旧址


    对话“守护者”


    打造多元化宣教平台,不断深化爱国主义教育


    羊城晚报·羊城派:听说您是纪念馆筹建人员之一,当时的筹建工作面临哪些困难?


    陈光新:2003年5月,东莞市委、市政府拨款3000万元,在东纵革命老区大岭山镇大王岭村兴建广东东江纵队纪念馆,筹建时间是两年,时间非常紧迫。同年9月,东江纵队纪念馆筹建领导小组成立,下设办公室具体负责筹建的各项工作。


    作为筹建工作的一个重要组成部分,文物征集与馆舍建设、陈列设计等工作同步推进。我们的文物征集工作,从一开始就面临着许多客观的困难,包括起步晚、时间紧、人手缺等,而且还是一场与时间竞赛、与社会交融的工作。


    当时,我们以东纵革命老区为中心,面向全国各地全面铺开文物征集工作。很快我们的工作就得到了东莞、广州、北京、深圳等地的老干局、东纵、边纵联谊会等单位和社会团体的大力支持。


    经过一年多的努力,一批珍贵的文物陆续入藏,使陈列展览的内容大为丰富。


    羊城晚报·羊城派:目前馆内共有文物多少件?


    陈光新:文物是博物馆的生命之源和发展之本。开馆以来,我们相应加大了文物征集的工作力度,把征集工作范围继续向省内外拓展,积极主动与兄弟博物馆开展馆际交流,加强与各地民间收藏家的联系和沟通,广泛搜集文物线索。


    经过十多年来坚持不懈的努力,纪念馆的藏品数量已有5000余件(套),为东江纵队历史研究、陈列展览和宣教工作提供了珍贵的文物资源。


    其中,一台日本RICOH相机由原东江纵队北江支队支队长邬强的遗孀刁慧文捐赠。1945年,原东江纵队北江支队支队长邬强在率队与日军的战斗中缴获了这款RICOH相机。


    邬强是东江纵队赫赫有名的战将,曾先后担任东江纵队参谋处长、粤北先遣队队长、北江支队支队长,华东军政大学教导团团长,华东野战军两广纵队参谋处长、副师长等职,参加了鲁西南、豫东、济南、淮海和广东等战役。


    在数十年的戎马生涯当中,邬强一直把这台相机带在身边转战南北,拍下了大量珍贵的历史照片,这台相机至今仍然可以用来正常拍照。


    羊城晚报·羊城派:纪念馆每年会开展“东纵小战士”红色夏令营活动,截至目前已经开展了多少期?您认为开展类似的活动对青少年有哪些教育意义?接下来在开展青少年活动方面还会进行怎样的探索?


    陈光新:从2005年开馆以来,纪念馆致力于打造多元化宣教平台,不断深化爱国主义教育,于2006年推出了“东纵小战士”红色夏令营活动,至今共开展了91期活动,参与营员达9660人次。


    资料图:小学生参观广东东江纵队纪念馆


    “东纵小战士”红色夏令营活动旨在以青少年喜欢的形式,寓教于乐,通过让青少年亲临革命老区,全面体验民俗文化和东纵战士当年的战斗生活环境,了解东纵抗战史实,深切感受东纵革命精神,从而更好地开展爱国主义教育。


    接下来,纪念馆要发挥好引领作用,打造馆校合作示范项目,并结合红色资源优势开展青少年教育教学活动。


    今年是中国共产党成立100周年,纪念馆将继续开展“东纵联大”“东纵第二课堂”“东纵小战士、港九小英雄红色夏令营”三大品牌活动,吸引大湾区青少年来馆接受沉浸式党史教育。


    在7月1日、7月7日、9月3日、9月30日等重要节点与国内多家红色纪念馆异地联动,举办相应纪念活动。此外,还将策划推出“东纵微课堂”线上栏目,讲述红色故事,弘扬东纵精神。

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