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东莞首付60万,买水乡还是东部?

时间:2020-12-01     人气:287     来源:东莞房叔叔     作者:
概述:11月27日,位于桥头镇的莞民投众筑悦璟台首次备案价公布,1号楼备案均价19211元/平,其中最高备案价20517元/平......

  11月27日,位于桥头镇的莞民投众筑悦璟台首次备案价公布,1号楼备案均价19211元/平,其中最高备案价20517元/平。


  最小户型为约96平的三房两厅两卫,此户型最低备案总价约170万元,首付三成也要51万。


  东莞东部园区上车门槛再次被拔高,这是让首套刚需感到市场不友好的“聚光灯”。



  莞民投众筑悦璟台


  据说项目首推已售罄!!!


  位于麻涌镇珠江万科将最后一次推售,此前9月24日项目6号楼备案均价19235元/平,最高备案价20246元/平。


  最小户型约76平三房两厅一卫,备案总价约134万元,三成首付即40万元起。


  这个首付门槛对首套刚需的朋友更加友好,这也珠江万科城可以连续暴击东莞刚需市场的重要因素。



  珠江万科城营销中心


  这是单价2万以下楼盘的对比,你会怎么选择呢?


  房叔置业建议:选择珠江万科城。理由一是万科品牌和大社区,理由二是麻涌区位胜于桥头,理由三是珠江万科城概念强于莞民投众筑悦璟台(如地铁规划)


  接着看看单价2.2万/平的楼盘,麻涌镇的碧桂园铜雀台三期和东坑镇的保利松湖和府。


  碧桂园铜雀台三期11月21日2号、8号和9号楼备案价公布,其中2号楼备案均价21708元/平,最高备案价23371元/平。


  最小户型约88平三房两厅一卫,备案总价约187万元,三成首付约56万起。


  这个首付门槛继续抬高,碧桂园铜雀台三期周边规划配套好于珠江万科城和保利松湖和府。



  碧桂园铜雀台三期


  保利松湖和府7月份四栋住宅楼备案价公布,其中5号楼备案均价22678元/平,最高备案价24461元/平。


  最小户型约97平三房两厅两位,备案总价约199万元,首付三成即是60万元起。


  这个首付门槛已经是首套刚需群体的阶段性触点,这里有一个首付边际递增效应,每增加5万首付带来地段和产品的差异性,进而产生增值差异。



  保利松湖和府


  房叔置业建议:以东莞城区为界限西边区域的首套刚需群体可重点关注碧桂园铜雀台;而东边区域,以及松山湖区域的群体可重点关注保利松湖和府。


  两盘均有瑕疵,但是市场可选择的品牌楼盘有限!


  在房叔看来,东莞首套刚需群体首付门槛60万的水平线是大众化可接受的范围,若继续向70万门槛群体会缩量或需要更多“钱包”。


  目前首套刚需群体在东部园区和水乡区域有众多新盘可选择,例如横沥镇的招商雍景湾、横沥镇的阳光粤港栖凤台、常平镇的紫云壹号、横沥镇的碧桂园松湖明;中堂镇的卓越金茂浅水湾和佳兆业时代芳华、望牛墩镇的首创禧瑞阅府。


  这些新盘首套首付60万内可解决,但是出发点是自住属性,投资属性会明显偏弱。


  从新盘备案价来判断东部和水乡市场价值差异,水乡区域是大于东部区域,但是部分东部区域的价值还是会超过水乡部分区域,例如东坑镇的楼盘。


  2016年至2020年东莞历经两轮涨价,可谓是把市场价值楼盘洗出一幅好牌了。


  现在东莞哪个楼盘未来更有价值,在一定区域内可直接用价格衡量,能买贵点的楼盘,错的概率小点。


  若你手持60万首付,首套贷款还清,请重点关注城区优质的中小学区房;或者持有80万首付,首套贷款未还清,同上。


  有一点需要补充的是今年起东部园区受到了市级层面的高度重视,系列利好出台;如松山湖东部工业园区的设立,横沥镇、东坑镇和企石镇纳入松山湖功能区统筹规划发展;还有黄江镇部分区域纳入松山湖科学城等。


  水乡的存在感主要依靠东莞西站周边区域的规划发展和麻涌的龙头作用带动。


  买房看缺点/终究难全


  一:不要买临路(街)的房子,灰尘大,噪音大。


  二:不要买商业综合体楼上住宅,人群复杂。


  三:不要买底商楼上住宅,特别是做餐饮的底商,夏天垃圾味很严重。


  四:不要买铁路、高架旁边的住宅,噪音大。


  五:不要买靠近垃圾焚烧厂和垃圾中转站的房子。


  六:不要买顶底楼,潮湿或漏水的可能。


  七:不要买加油站旁边的房子。


  八:不要买医院旁的房子。


  九:不要买学校旁边的房子。


  十:不要买军事基地旁的房子。


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  •   地产知识局


      这里是小白都能懂的购房指南


      人口,是一座城市发展的根本。


      近期,大湾区两座城市先后发布,居住人口已过千万。


      11月17日,东莞政府门户网站发布《东莞出台农民住房管理新政 优化“一户一宅”政策》,文中提到:


      据官方疫情防控软件“莞e申报”的最新数据,当前东莞实际居住人口已超过1300万人。



      11月20日,据南方+发文,佛山居住人口,首次,破了1000万。



      对于这个数字,东莞、佛山是很骄傲的

    毕竟,自从2017年初,“抢人大战”第一枪在武汉打响之后,各城市之间的人才争夺已经过去了四年。


      人口本身,已经成了检验城市竞争力的重要要素。也是区域楼市,最扎实的安全垫。


      那么,人口都在流向哪里?


      站在全国的角度上看,拥有大湾区的广东省在人口增量上,全国居首,每年人口净流入数量都超出第二名浙江好几十万人。



      而若是站在城市的维度上,近四年,深圳和广州人口净流入量可以排到全国一、二位,年均人口净流入接近30万。



      即使是第二梯队——东莞、佛山的人口流入数量,也能秒杀绝大部分中部省会。


      大湾区对人口的吸引力,无需多言。


      但是,局姐觉得,对于楼市而言,更重要的指标,是人才。


      毕竟,人口决定的是区域楼市的下限,甚至只能支撑租房市场;


      而人才,尤其是高薪人才的聚集程度,决定的是楼市购买力的上限。


      那么,在湾区,人才到底在往哪里去?


      前段时间,恒大研究院通过对跨城求职数据的研究,出过一份2020年人才吸引力报告。


      在报告中,珠三角稍逊于长三角,是五大城市群里,人才净流入占比第二的城市群。



      令人欣慰的是,近四年,虽然湾区整体人才流入的速度比长三角缓慢,但吸引力,是有在逐年增长的。


      具体到城市,报告给了一张“人才吸引力指数”的排名表格。



      广东省内的湾区九城都在图里,它们对人才的吸引力是这样排序的:


      深圳>广州>东莞>佛山>珠海>惠州>中山>江门>肇庆。


      和大家想象的,是不是有点不一样?


      深圳和广州当然妥妥的第一梯队,东莞和佛山相差也并不遥远,都能排进全国前二十。


      而珠海,作为与深圳齐名的经济特区,对人才的吸引力远远落后于前面四个城市,只比惠州和中山高一点点。


      说完了吸引力,再说留人的能力。因为,毕竟不是每一个人才,都能扎下根来的。真正看人才净流入的数据,湾区的城市又会呈现不一样的排序。



      根据报告中的注释,人才净流入占比=(流入某城市的人才-流出某城市的人才)/全国流动人才总量,总的来说,反映城市“留人”的能力。


      深圳2016-2019年人才净流入占比分别为-0.2%、0.1%、0.4%、0.2%,虽然为正,但不算太高;


      而广州同期人才净流入占比分别为0.3%、0.5%、0.5%、0.6%。


      广州房价较低,生活质量较高这些优势,在留住人才方面,已经成为了巨大的诱惑。


      更令人惊讶的是莞佛的数据。


      2019年,东莞的人才净流入占比是0.7%,佛山是0.5%。


      也就是说,在“留人”方面,前四名的排序,是“东莞>广州>佛山>深圳”。


      我们印象中不够宜居的东莞,反而成了湾区安居乐业的第一名。



      此外,还有一个有趣的发现。


      当人才不得不从一个城市“逃离”的时候,会往哪里去呢?


      在湾区,深圳和广州是互为人才外流第一目标城市的。


      深圳流向广州,和广州流向深圳的人才流出占比分别为0.7%、0.6%,规模基本平衡。


      这就像个围城,当身在广州的你觉得机会太少,觊觎着深圳高薪工作的时候,深圳的小伙伴正在羡慕你同样身处一线城市,却拥有便宜大碗的教育医疗配套,和岁月静好的生活。


      要想做出改变并不难,广深之间,坐上高铁,只有不到一小时的距离。


      此外,如果要从湾区的一线“退守”二线,深圳的朋友最喜欢去东莞,而广州的小伙伴最喜欢去佛山,这已经是大家都知道的常识了。


      毕竟近,不少人甚至直接选择职住分离,每天在双城之间通勤。



      如果从全国的热门城际迁徙线路上来看,广佛之间的联系是最强的,其次是深莞,而深惠之间的通勤密度,排在靠后的位置。


      让人有些惊讶的是,广州和东莞之间的联系强度,仅次于深惠。


      那么,我们可以得出什么结论呢?


      首先,相信大家都听过一句话“人随产业走”。


      从人口吸引力上来看,深广佛莞有足够的产业吸引人才,一方面吸引源源不断的外来购买力,另一方面,批量制造新贵阶层。


      如果周边房价可以接受,这群人会以就业中心为原点,把区域楼市带上新的高度。


      而珠海的产业发展远远落后于前四个城市,从房地产方面看,这儿真正能打的牌并非产业转移,而是投资需求和养老度假。


      这需要不断的概念和炒作,也不怪楼市跟着起起伏伏。


      其次,最能留人的城市,有着最旺盛的需求。


      东莞的留人能力全湾区第一!也难怪今年以来,东莞的房价涨得那么厉害,自住的需求就明明白白地摆着呢。


      而且,以往甚少被提起的广莞CP,已经浮出水面。


      未来,随着广州的重心步步东移,东莞临广区域,有没有可能成为新的楼市热点呢?


      最后,说说后进城市。


      惠州、中山、江门和肇庆,人少房多产业弱,真的需要好好挑一挑。想自住的选好自住板块,该抱大腿的牢牢抱稳大腿。


      毕竟,对于这种城市,买房如避坑,千万别走眼。

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  • 现实中,楼市库存量有点难预测。因为它不仅受到经济影响,还受到市场需求影响。红红火火的东莞楼市,在金九银十后依然我行我素,房价持续上涨。当然,东莞经济好吗?我可以百分百的打包票说好。但是 ,其楼市并不是谁说好就好,因为还得看实际情况而论。而目前东莞楼市就是房价上涨,库存数量上涨的状况。未来东莞楼市这盘棋会怎么走呢?


    10年前,东莞新房的均价也才6千出头,到2020年9月新房均价20181元/㎡,不知不觉10年时间一缓而过,房价涨幅达到了215.2%。


    东莞楼市进入11月,当地新房价格和二手房价格均出现上涨。新房价格挂牌均价为21778元/m,环比上涨2.32%,二手房挂牌均价为26557元/m,环比上涨4.56%。房价虽然上涨了,但是库存量也持续上涨。


    而东莞楼市近三周在售二手房数量分别为27206套、27354套、27377套、二手房数量持续上涨。


    那么,二手房数量持续上涨,近三个月二手房价格又是多少呢?


    而东莞在7月二手房价格为23090元/m,8月上涨到23702元/m,9月为2440元/m,而11月二手房价格已经上涨到26557元/m。二手房价格持续上涨。


    然而,我相信多数人还是不希望东莞房价上涨的,因为房价的上行如切肤之痛,毕竟买新房也好,二手房也罢,房价的上涨唯独掏空的还是自己的腰包,对于刚需这是深有体会的,不买没得住,买了时候房贷压力也不小。这就是买房的现实感受。


    未来东莞楼市这盘棋该如何走呢?


    首先,城市房价的涨跌,无非就是人口因素的影响。东莞2018年常住人口总数为839.22万,同比2017年上涨约5万,年增加20.28万人。2019年,东莞市全市常住人口846.45万人,所以,人口的上涨,他是决定房价上涨的决定性因素,因为人口的上涨,带动的市场需求的上涨,未来东莞房价上涨是毋庸置疑的。


    其次,钞票印得多,房价涨得快。


    现在的经济形势存在不印发钞票的话,那么烂尾楼肯定是最先出现。因为人民收入有限,楼市不仅是靠居民购买力,同时房企向银行贷款的货币并不少。我国今年广义货币(M2)余额为208.09万亿元。而我国也是全球货币发行量最多的国家。


    而不印发钞票,那么居民失业率会整体上涨。18年城镇登记失业率为3.8%,调查失业率为4.9%,19年城镇登记失业率为3.6%,2020年中国全国城镇调查失业率为5.9%。说明今年失业率在上升。但是,多发行货币有助于缓解失业率。在此情况下,房价也是受到经济的影响。因为货币印得多了,老板们也跟着投资房地产行业吸金,房价不约而同地受到影响。销量涨不涨,反正房价是被炒上天了。所以,货币量发行的增加,也催生了房价上涨的生命线,因为货币助长了基建的新建速度,比如楼市就受此影响。


    最后,深圳买房人分流至东莞。


    不是买不起房,而是买不到房。面对深圳楼市层层加严,购房资格限制了一大部分买房者入市。并且供不应求的深圳楼市,势必会造成买房需求外溢。当然,随着交通便利性的推进,如今东莞和深圳相距再远,也没有城市交通解决不了的问题。


    而今年5月东莞二手房价格涨幅就超过了深圳。在今年各地都多少受疫情影响下,资本市场寻求长期发展与投资方向成了最重要的货币投资方向。楼市经济在今年抗通货膨胀和抗跌性,让众多投资客吃下了定心丸,投资房产总没错的思想不由自主出生。


    东莞可谓继深圳之后的后起之秀, 2019年,东莞GDP总量高达9482.5亿元,在广东省内名列第四,经济增速7.4%。2020年前三季度GDP数据显示,东莞有着6892.52亿元。当然,预计今年东莞年终总经济量不亚于2019年。经济强劲的东莞,眼光长远的投资客还是有目共睹的,楼市购买力外溢到东莞也无可厚非。


    因为如果两地东西品质都一样,但价格相差甚远,那么宁愿多走几步路也无妨。所以,东莞经济崛起,吸引力众多投资客入市,促进了楼市房价的上涨,只是库存的增长的话,我想还是那些偏远的郊区房源难以出手。真正的好房源不会愁销路的。


    所以,东莞楼市这盘棋怎么走呢?很简单,东莞经济上涨、人口上涨、全国货币量上涨,房价上涨是东莞楼市未来趋势。

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