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东莞全力打造粤港澳大湾区投资热土

时间:2020-11-04     人气:247     来源:南方新闻网     作者:
概述:今年以来,东莞市投资促进局的官方微信公众号“投资东莞”密集发布项目用地摘牌信息,如从5月20日到6月2日,短短两周,东莞就有17个项目用地密集摘牌......

10月30日,沙田镇菜鸟网络智能物流骨干网华南核心节点项目用地摘牌,标志着这一重大项目即将开工建设。


今年以来,东莞市投资促进局的官方微信公众号“投资东莞”密集发布项目用地摘牌信息,如从5月20日到6月2日,短短两周,东莞就有17个项目用地密集摘牌,从侧面反映出项目签约落户东莞的速度在大大加快。


“项目落不了地就等于‘空招商’,项目落地慢一拍就等于贻误了发展良机。”正是有着这样的思维,东莞通过深化改革不断为项目签约松绑提速,吸引越来越多的重大项目纷纷落户东莞,让东莞成为大湾区的投资热土。


“靶向招商”助产业强筋壮骨


制造业是东莞的立市之本和核心竞争力所在,而强大的产业配套能力则是东莞制造业的优势所在。要维护东莞的产业配套能力,就必须强链、补链、拓链。


为了强化东莞的产业链优势,在招商过程中,东莞招商部门积极开展“靶向招商”,重点聚焦五大新兴领域十大产业,强力开展重特大项目招商和产业链精准招商,打造最强产业链。


如今年7月,东莞市投资促进局就赴长三角地区进行登门拜访,重点针对华为、OPPO、vivo上下游产业链的重点项目实施产业链精准招商等。据统计,今年以来,各镇街、园区主要领导赴市外登门招商约70批次,促成了一批优质项目的招商洽谈。


“通过招大商、选优商、引好商,抢占价值链高端环节,引进全球创新资源和高端项目,应对外部挑战,助推东莞经济高质量发展。”东莞市投资促进局相关负责人如是表示。


对东莞围绕产业链招商的做法,商务部研究院国际市场研究所副所长白明高度认同,白明表示,从过去的产业招商,到现在的产业链招商,实际上这是东莞招商的一种飞跃,有助于东莞巩固在产业链方面的优势。


今天的投资结构,就是明天的产业结构。东莞在围绕现有产业链招商时,也在积极招引高成长性企业,抢占未来产业的制高点。


10月26日,就高质量发展话题,中央电视台在新闻联播中关注报道了清溪镇的力合双清创新基地。报道透露,截至目前,该基地一期已引进20家大型高新技术企业、近30家成长型企业,涉及新能源、光电通讯、电子信息等高端产业,成为高端制造业集聚地。


虽然受到疫情影响,但是园区企业东莞市兆东电子有限公司从深圳进驻东莞后依然发展迅速,今年前9个月的产值已经远远超过2019年总产值。公司总经理刁广明表示,目前东莞接纳了很多深圳外溢的高端制造业,这也是大湾区融合的必然趋势。


兆东电子的故事是东莞近年来加大高成长性企业招引力度的样本之一。


“我们重点从土地和资金两个核心要素上吸引高成长性项目落户。”东莞市投资促进局相关负责人表示,为推动破解高成长性中小企业用地难问题,积极开展高成长性企业联合体试点,目前部分园区和镇已提出了建设联合体试点的意向。


资金方面,东莞将设立招商基金,规模为3.2亿元,并探索与广东省粤科母基金投资管理有限公司联合设立总规模为5亿元,首期规模3亿元的新材料投资基金,重点投资新材料及其应用领域相关的前沿技术、创新优质项目和企业,优先支持松山湖实验室孵化的科技型初创企业,稳步推进松山湖材料实验室入驻项目产业化。


此外,东莞还推出总面积58平方公里的5大战略性新兴产业基地,包括松山湖生物医药产业基地、东部高端智能制造产业基地、水乡数字经济产业基地、深莞新一代电子信息产业基地和银瓶智能机器人产业基地,努力打造一批百亿级、千亿级新兴产业集群。


在重点片区招商方面,东莞也渐入佳境。如国际商务区首开区首批共11个项目,目前已经有4个项目地块完成摘牌,投资总额约75亿元。


东莞还在探索重点片区联动招商。作为东莞市招商引资的主管部门,东莞市投资促进局正研究起草水乡产业基地招商统筹工作机制,加快基地制度的完善。


有专家表示,东莞探索重点片区联动招商,将有助于东莞招商引资从过去“各自为政”向“共谋共建”转变,构建“集团发展区域”,让片区内的各镇实现“同频共振”,享受协同发展的红利。


深化改革为项目签约落地提速


“项目办理施工许可,前一天填报资料,第二天就拿到了审批,这充分体现了‘东莞效率’。”今年5月,唯美集团旗下的广东东唯新材料有限公司特种高性能陶瓷板材项目在沙田镇动工,公司董事长黄建平对东莞深化工程建设项目审批改革,投资项目加快落地的做法连连称赞。


“项目落不了地就等于‘空招商’,项目落地慢一拍就等于贻误了发展良机。”正是有着这样的思维,今年以来,越来越多的投资者像黄建平一样感受到了东莞推动项目签约落地的决心和速度。


今年5月,东莞市投资促进局的官方微信公众号“投资东莞”密集发布项目用地摘牌信息:


5月20日,欧陆通信息设备制造中心、东洋旺和精密制造研发生产项目用地顺利摘牌;


5月21日,格仕乐5G通信设备生产项目、光大半导体科技园、丰熙食品研发生产项目、盈利时精密五金增资扩产项目等6个项目用地摘牌;


5月26日,企石镇江夏数码、美信科技,望牛墩镇鸿富瀚3个项目的用地均摘牌;


6月2日,沙田镇创群精密机械智能制造项目一期用地顺利摘牌。


从5月20日到6月2日,短短2周,东莞有17个项目用地密集摘牌,从侧面反映出项目签约落户东莞的速度在大大加快。


不仅是项目用地摘牌的密集程度在提升,项目在东莞从签约到用地摘牌再到开工的速度也在不断刷新。


记者梳理发现,目前东莞从签约到用地摘牌纪录的保持者是投资额不低于50亿元的塘厦瑞勤项目,时间是两个半月。从用地摘牌到动工纪录的保持者是凤岗京东智谷项目,时间是42天。


九层之台,起于垒土。“东莞速度”不断刷新的背后是多个相关部门的默默付出。以东莞市投资促进局为例,在促进项目签约、落地和开工时,实行的是挂图作战,通过倒排各项工作任务进度,明确各项工作重要节点完成时限,依靠的是“今天再晚也是早,明天再早也是晚”的工作理念。


“东莞速度”来源于“东莞服务”。


前不久,作为中堂镇的重大项目之一,中堂华迅电子科技项目顺利动工。而该项目原计划春节后开始施工,但受疫情影响工期延迟。水乡功能区政务服务中心的代办服务点主动了解项目需求,调配专业代办专员,为项目提供代办服务,协助指导整理报建材料,并协调审批部门提前对核心材料预审,在项目提交材料的当天就完成报建手续。


类似的“保姆式”代办服务创造了东莞新审批的速度,也进一步优化了营商环境。


据了解,经过前期筛查梳理,东莞目前已经形成全市招商引资重点产业项目池,共涉及项目88宗,投资金额1338.6亿元。其中促签约项目51宗,涉及投资金额943亿元,包落地项目37宗,涉及投资金额416.1亿元。


东莞对上述这些重点产业项目的签约、落地、开工等服务还在不断提速。


9月23日,东莞市政府办公室印发了《东莞市推动招商引资重点产业项目促签约包落地实施方案》(下称《方案》)。《方案》提出了重点产业项目实行专班工作机制。凡投资额30亿元以上的新引进项目、10亿元以上的增资扩产项目及国际商务区项目,均由相关市领导牵头组建工作专班。其中投资额100亿元以上的招商项目,由市主要领导亲自挂帅组建工作专班。


根据《方案》,为了加强对重点产业项目签约落地的服务,东莞将完善项目落地全流程服务机制,如推动项目洽谈、落地过程中遇到困难问题,每月召开不少于一次市招商引资创新工作领导小组会议,加快解决重点问题。


对于东莞的这种服务,白明高度认同。他认为,对企服务就是营商环境,相对于地价、成本等要素,大企业对营商环境更敏感。“东莞服务”让东莞的营商环境更有优势。


“东莞服务”的提速,很大程度上来自于东莞“自我革命”,对项目落地审批环节能减坚决减。


今年5月,东莞市强化投资松绑促落地稳增长工作会议召开。会上,东莞市委书记梁维东提出从制度革新、要素保障、综合配套等各方面综合施策,全链条为投资松绑提速。项目落地审批环节能减坚决减,要进一步深化工程建设项目审批制度改革,推进审批事项标准化,纵深推进流程再造。要进一步创新政府投资项目审批机制,加强项目前期策划,将审批窗口前移,在项目策划阶段提前介入,清除前置障碍,提高审批效率。


随后不久,东莞正式印发了《关于强化投资松绑加快项目落地稳定经济增长的实施意见》(下称“投资松绑30条”),以刀刃向内的自我革命开始进一步为投资松绑:


全面推动工程建设项目审批实行区域评估、联合测绘等改革措施;全面压缩土壤污染状况调查报告评审、备案时间至6个工作日内;深入推进环评审批告知承诺制,受理后1个工作日内完成审批;控规微调审批缩短至1个月内,一般调整审批缩短至3个月内……


此外,开办企业时间被压缩至3个工作日以内,简化版香港公证文书在莞港两地正式启用,港资企业在莞投资更加便利……一系列举措的推出让投资东莞更便利。


全力助企增资扩产增强企业根植性


在东莞凤岗嘉安塑胶五金有限公司的冲压车间内,机床的轰隆声此起彼伏。


今年上半年,嘉安五金母公司嘉利国际控股有限公司出口达10亿元,同比增长17.5%,逆势之下仍然快速增长。面对强劲的市场需求,嘉利国际计划今年在东莞增资扩产,投资约2.5亿元,在凤岗建设用于汽车产品制造的大型厂房。


“我们增资扩产的意愿很迫切,因为我们去年签了50多个项目,未来这个行业依然是个风口行业。”嘉利集团执行董事兼总经理赵凯表示,增资扩产项目第一期投资约1亿元人民币,预计第一期投产后年营业额约3亿元,年利税约4000万元;项目全部建成后年营业额约6亿元,年利税约8000万元。


嘉利国际是东莞制造业逆势增资扩产的一个精彩“缩影”。


为摸清全市企业增资扩产的需求,此前,东莞市投资促进局成立了8个工作小组,先后赴大岭山、大朗、横沥、常平、松山湖、洪梅等多个镇街、园区,对相关增资扩产项目开展走访调研。


对于东莞制造企业争相增资扩产的现象,有专家表示,在新冠肺炎疫情影响下,企业纷纷增资扩产,彰显了东莞制造业企业的韧性。


现有企业的增资扩产是最直接、最快速拉动投资的方式。为支持企业增资扩产,在5月出台的“投资松绑30条”中,东莞就提出统筹配置3000亩用地指标支持增资扩产,优先支持上市及上市后备企业、年度纳税额全市前100名规上工业企业、产业链关键环节企业、掌握产业核心技术企业增资扩产项目。


祥鑫科技股份有限公司就成为上述政策的受益企业之一。作为去年10月25日登陆深圳证券交易所的上市企业,因市场需求,祥鑫科技计划投资10亿元、用地100亩,建设新能源汽车研发中心及制造基地。结合项目需求迅速筛查意向承接镇街,东莞市投资促进局组织企业与麻涌镇进行多轮洽谈,最终促成项目落地麻涌镇市镇联合招商基地,帮助企业解决了增资扩产项目的用地问题。


在为企业增资扩产提供空间支撑方面,东莞的各镇街也纷纷行动。凤岗镇镇长宁康接受记者采访时就表示,凤岗建立全镇闲置土地和厂房资源库,及时对接优质企业与村集体进行洽谈。同时建立企业供地快速办理机制,优先将用地以磋商交易的方式配备给东莞倍增企业和协同倍增企业使用。


除了推动一批优质增资项目签约落地和涉上市企业募投项目落地外,东莞还专门出台了《东莞市加快企业增资扩产等投资项目落地专项行动方案》(下称《行动方案》)。提出了扩大指标使用范围、编制重点项目清单、加大项目选址力度、加快签订投资协议、安排用地指标、加快征地及出让材料报批、实施快审快批、实行带方案出让土地、完善上市企业和后备上市服务、实行全流程监管等10条硬核举措,加大政策红利的释放力度。


政策红利的释放,使得东莞推动企业增资扩产效果进一步显现。在10月29日举行的东莞2020年第四季度重大项目集中开工仪式上,集中开工的项目中就有不少是增资扩产项目。


而在今年东莞第二季度集中动工仪式上有72个增资扩产项目动工,总投资达122亿元,在第三季度集中动工仪式上,增资扩产项目达10个,总投资为42.12亿元。


东莞市投资促进局相关负责人表示,东莞还将提速办理用地指标等各项手续,继续全力保障优质企业的增资扩产。


统筹资源为产业发展提供支撑


“市镇联合招商基地对麻涌招引重特大项目的促进作用非常大,今年就有祥鑫科技项目落户麻涌的市镇联合招商基地。项目投产后,将大大增强麻涌的产业竞争力。”谈及市镇联合招商基地的促进作用,麻涌镇商务局局长蔡伟根高兴地说。


目前,东莞市镇联合招商基地累计申报认定面积已达10452亩,提前完成全年1万亩的任务目标。


建设市镇联合招商基地是东莞统筹利用招商资源的一个重要举措。


长期以来,东莞制造业的“野蛮”生长,带来了“成长的烦恼”:无地可用、亩均产出效益低、产业空间碎片化。


为此,东莞加大了土地资源的统筹利用,进一步强化全市招商引资载体资源统筹使用力度,力求构建市镇联动的产业招商新局面。尤其是今年以来,东莞市投资促进局加快了市镇联合招商基地统筹步伐,积极指导和鼓励园区、镇(街)开展市镇联合招商基地申报。


数据显示,今年以来,已完成三批基地认定工作,共有16个地块6440亩被认定为市镇联合招商基地。目前,市镇联合招商基地累计认定面积已达10452亩。提前完成了全年1万亩的任务目标。


麻涌镇市镇联合招商基地就是其中之一,该基地位于东莞麻涌港区,面积达541亩。目前已经有投资达10亿元的祥鑫科技项目签约落地,用地面积100亩。


“上述项目落地,是因为麻涌的市镇联合招商基地有成片的用地,可以满足项目的用地需求。”蔡伟根告诉记者,比如祥鑫科技,落户麻涌前,考察了多个地方,除了看中麻涌的汽车产业配套能力外,更多的是因为落户市镇联合招商基地可以满足项目用地。


“此外,有了市镇联合招商基地这块牌子,我们出去招引重特大项目会更有优势。”蔡伟根说,因为市镇联合招商基地可享受的扶持政策更多,项目承载能力更强,规格也更高。


尝到市镇联合招商基地甜头的不仅是麻涌镇。如投资60亿元的华勤通讯高端移动终端智能制造总部项目落户了东坑基地、投资20亿元的东唯新材料有限公司特种高性能陶瓷板材项目落户了沙田基地等。


对于高成长性企业,东莞则是打造低成本空间给予支持。


广东中科鸿捷环保科技有限公司入驻的芙蓉产业中心是东莞首个市重点招商园区(低成本空间),于今年6月30日正式揭牌。


“该政策将为企业进驻提供便利,有机会向企业的供应商推介。”日前,谈及东莞市为低成本空间提供扶持的相关政策,广东中科鸿捷环保科技有限公司董事、常务副总徐宏康如是表示。


目前,东莞已经在全市打造了3个市重点招商园区(低成本空间)试点,除了位于望牛墩的芙蓉产业中心外,还有松山湖国际创新创业社区和寮步松湖智谷。今年东莞统筹的低成本空间总面积已达4万平方米。


低成本空间对于新产业的集聚效应是明显的。如刚挂牌1个月,松湖智谷就引进了13家新材料、高端智能装备、电子信息产业为主导的优秀企业,陆续招商签约达1.5万平方米,目前还有大批优质的意向客户正在洽谈进驻。


项目方东莞市高盛科技园开发有限公司总经理夏裕雄告诉记者,作为首批试点园区,松湖智谷积极响应政府出台的相关政策,场地主要面向高成长性项目、高新技术企业,给予入园企业租赁场地免租一年半的扶持政策。


“目前还有大批优质的意向客户正在洽谈进驻。在高端智能装备、电子信息产业基础上,研发大厦低成本空间逐步形成以新材料为主导的产业聚集。”夏裕雄表示。


“望牛墩镇安排产业用房1.5万平方米,连续3年,每年投入150万元,对产业中心引进的研发型项目、成长性项目、在望牛墩镇投资建设的重特大项目(过渡期租赁的场地)共三类项目给予租金补贴(优惠)。”望牛墩商务局相关负责人表示。


正是看到了低成本空间为产业新动能提供了巨大支撑,目前东莞市投资促进局已经起草完成了《东莞市重点招商园区(低成本空间)扶持奖励暂行办法》,同时开展申报低成本空间摸底调查。


该局相关负责人表示,东莞将力争2022年底累计统筹推出100万平方米低成本产业空间,以此吸引更多创新创业型高新企业落地东莞,为东莞培育新的产业梯队。


与此同时,各种招商资源如何主动精准送到各类投资者手中,变“被动服务”为“主动出击”是提升招商软环境的痛点之一。


今年9月8日,东莞市投资促进局推出了“东莞智慧投资平台”(下称“莞小投”)。通过莞小投,投资者可以轻松了解东莞的产业用地如何分布、产业园区有哪些发展方向、上万家规上工业企业如何聚集、最新的招商政策有哪些等情况。


“莞小投”主要通过展示东莞营商环境,搭建了投资供需对接信息化平台新模式,为政府招商、企业投资实现双向精准匹配。


通过读地云图、园区云图、产业云图、招商政策、招商资讯、投资合作等“三图三库”模块,“莞小投”全面展示了东莞的营商环境及招商资源。


通过“莞小投”,投资者可动态掌握东莞首批万亩产业用地、100个园区超千万平方米产业空间以及上万家规上工业企业等分布情况,为企业“找空间、找伙伴、找政策、找资金、找资源”提供综合性服务,实现招商智能化,进一步营造良好投资环境。


目前东莞市投资促进局正对现有1.0版本进行完善,正在研究强化系统功能模块和招商工具库模块,进一步丰富内容,增强使用黏性和用户体验感,从而打造一个永不落幕、永不断线的在线招商神器。

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  • 上个世纪七八十年代、改革开放的正在一步步扩大战果,春风吹进了中国。沿海城市各类制造业如雨后春笋。而内地还处在制造业不完全发达的年代,沿海城市的快速发展,迅速吸引了内地一些落后省份的农村劳动力,前往城市进行淘金。


    而在那个交通不方便的年代,在那个交通不便捷的年代,汽车成为了一些打工者踏入城市的首选交通工具。一些地区还没有完全通铁路,而去往城市的唯一交通工具则是汽车。随着大量劳动力涌入到珠三角地区,也让一些从事交通的人,嗅到了其中商机,一些当地相关部门纷纷建起来了汽车站。



    汽车站承载着老一辈打工者的记忆,改革开放以来,伴随着城市发展与成长的则是外来务工者。大批农村过剩劳动力为了更好的发展,融入到珠三角城市来、为农村解决大量劳动力的时候,也为东莞这个城市建设,付出着心血,换取着微薄的工资。


    但是伴随着社会经济的高速发展,出行越来越方便,中国汽车保有量正在逐年递增。而一些内地城市的高铁站,机场越来越完善,出行多样化,选择机会也更多,更是给出行带来方便。出行方式选择性也越来越多。不再是单一的汽车。



    随着东莞经济的发展,旧的汽车站在配套设施方面,已经渐渐跟不上脚步,满不足了周边人们的出行方便。东莞常平汽车站在经历几十年发展之后,如今已转变成为了一家的士公司的暂时安顿点,常平汽车站的名字也改成常平公的公司。


    汽车站关门之后,一些老建筑也已经是人去楼空,行走在这里,仿佛置身在上个世纪八十年代。而汽车站门口的常平镇木伦村却耸立的格外不协调。但是这是一个时代的进步,上面写着共创和谐社会。



    据说当地部门更是为了更好整合资源,以及未来规划发展需求,从而常平汽车站,开始重新扩建和修改。据说在新的汽车站建设起来之后,将会给出行人们带来更多的方便快捷。



    长途汽车站的名字已经脱落,一眼望上去,已是到处布满了灰尘,由于这几年各大城市高铁的开通,经济条件的提高,购买私家车的越来越多,出行方便也多变。各类网约车平台崛起,让一些按部就班的汽车行业日子、并不是那样好过。



    行走在常平汽车站里面,早已经没有汽车进展。铁栏杆上已是铁锈斑斑,而站台上铁皮,在风里雨里之后,被吹得东倒西歪。站台上黄色的字体和蓝色的站点,显得格外醒目,在那个年代,这里承载着太多的离别,承载了太多的梦想。



    汽车站关门停业之后,周边的交通也是鲜为人知的过往,而在汽车站最繁华的时候,这个地方更是一铺难求,随着历史的发展。社会的进步,曾经一铺难求的景象已不见踪迹,留下的则是大门紧闭,铁锈斑斑。相隔百米之遥的则是高楼林立,剩下的只能是静静等待结束自己的宿命。



    东莞这些年,一些劳动密集型工厂搬走之后、外来人口或多或少会流失。但另外一方面珠三角地区也加快了人才的引进,一些地方也正在腾笼换鸟。而这将是一个过程,虽然道路任重而道远,但是对于东莞来说。这将是一条艰难的发展道路。


    后记


    各地汽车站出现接二连三的退出历史舞台,这对于中国来说,是时代发展的必然性。私家车拥有年也是逐年递增。这背后是中国经济的崛起,更是经济发展最好的见证。也成为了老一批打工者的独特城市记忆,或许现年的00后对于汽车站是模糊不清的,记忆最多的可能是地铁,高铁,对于他们来说是幸福的。


    交通发展完善,城市之间商圈逐渐完善,珠三角地区轻轨开通,地铁线路一步步的完善。年轻人消费观念转变,网约平台的崛起等等一些原因,让需要等待时间,按部就班发车的汽车,变得那样吃香。


    但是汽车站在那个交通、还不是很完善的年代,更是农村与城市连接的桥梁。一到过年的时候,大巴车,许多留守儿童期待大巴车下来的能有自己的父母,伴随着条件一步步好转,留守儿童不再像过年那样期盼。虽然汽车站正在一步步完善,有的甚至退出历史舞台。但是留下的确实不可磨灭的记忆。

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  • 我是广叔,你相见恨晚的买房导师,广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。


    以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号。


    提问:广叔,你好!想请问一下,东莞东泰康怡居投资的话值的买吗?因为是步梯,楼龄已经18年了。还有就是景湖春天现在3.5万的价格如果买的话价格会不会太高了?另外一个问题就是如果买茶山新城区自住的话,以后如果要置换的话,会不会不好出手?希望广叔能帮我祥细的分析一下!


    回答:你好。东泰花园康怡居虽然有一定楼龄,但区位不错,生活方便,虽然是步梯,但小区环境好,大花园社区,楼保养得也不错,看起来还很新。自住+投资还是可以考虑的。景湖春天这个价位不算高,未来看还有潜力的。茶山新城区,具体还得看楼盘,相对来说没有核心区容易出


    提问:广叔你好,关注你有段时间了,本人东莞户口,在东莞有两套房,山湖城和松湖碧桂园,无贷款,两套房都在我名下,现在孩子读三年级,想在松山湖买一套房,主要目的就是孩子读书和投资的,手里有100,一年收入100米,做生意每个月都有流水,还贷都可以接受,去看了万科金域松湖79平2楼388万,是否可以入手,这个房子原业主也是为了孩子上学户口迁到房子里了,如果我买入后他把户口迁走,是不影响我后面孩子读书吧?我想继续放在我名下,东莞户口可以买三套,但是要全款,我想把这两套抵押贷款出来,全款付清写我名字,孩子户口在我名下好随迁,跟老公是LH状态,不影响他的房票,有合适机会还可以用他的名额来买,我这样操作可行吗?还有什么好的楼盘推荐呢?


    回答:你好。山湖城北向高速,南向景观还可以;松湖碧桂园不错的;具体孩子是否可以上学,建议咨询教育局或者学校了解,因每个片区学校政策都不同。可这样操作。还可参考选筹:东莞投资回报率高的板块,详见内部!


    提问:你好广叔,东莞黄江新楼盘铂璟湾(备案名东莞汇盈大厦)三房户型174.8万,93平方。均价19000值得入手吗?靠莞樟路,在黄江镇政府斜对面。地铁规划一号线支线黄江镇府站但是不知道什么时候落地。感谢。1万9的价格未来升值空间可期吗?黄江还有哪个楼盘可以推荐?


    回答:你好,铂璟湾,近黄江广场,镇政府,生活配套还可以,户型不错,可以考虑。当然有空间,黄江好点的楼盘都已经两三万,其他推荐参见内部分享!


    提问:广叔你好,有个很困扰的问题想请你帮忙解答。 目前我和女朋友还没有结婚,我是武汉户口,武汉有一套全款房,广州有一套刚买一年的房有贷款。女朋友在武汉有一套新房刚交房有贷款,她户口刚迁到广州。目前父母双方都刚过65。 我想请问的是:有什么办法,让我女朋友在广州以首套首贷的方式再买套房?还有就是我继续武汉再买房,是否可以贷款?总结就是我俩的现状如何获得更高的杠杆来增加房产数。期待广叔睿智的方法,谢谢!


    回答:你好,你们俩的处女贷都用掉了,如果征信上都体现按揭贷款,没办法再实用sfsd,以下方案可以试试: 1.老人(男性)年纪不超过70岁,可以做接力贷。 2.找渠道垫资,全款买入,过户后快速做抵押。最多抵押7成,相当于首付3成。 3.做一笔首付贷。 你在武汉买房,还可以贷款,每个人都有2张贷票。 接力贷和按揭贷款,都可以gpgd拉高评估价 多贷款。


    提问:广叔好,周末我去看了黄埔区的楼盘,有想置换的想法。夫妻上班比现有住房出行节省30分钟,看中那里有三条地铁,小区里有华附小中,旁边有大壮广场,万达广场。看房的情况,正北朝向的户型104方,面向小区内花园,只剩高层;正南朝向的户型95方,面向外面大马路,剩低层。在户型挑选和朝向上想咨询一下意见。


    回答:你好,从区域来说,置换到配套更完善的,是合适的。从面积来说,甚至是房型来看,是不合适的,置换没有越换越小的,如果是这样,那一定是你方法不对。你目前自住的120平大三房吧,换成北向三房,南向小三房,居住体验感就坏了,我们向上购买,必须是往潜力地段+自住更为舒适的方向去进行。你先要找对标,究竟你卖了中海后有多少钱,然而限制于你买新房首付的问题,为什么会缩水了,为什么不选择相近路段的二手房。


    提问:广叔你好,如果看重5年内投资增值,黄埔区的几个楼盘:黄埔花园,中鼎君和名城,万科城市花园,金碧世纪花园,万科东城荟,万科金色悦府您能排个序吗?


    回答:你好,先把东荟城放后面吧。老黄埔目前价格跟科学城差不多,意味着科学城价格有点点溢价,老黄埔带点点低洼。未来老黄埔的行情会比科学城表现得很好,潜力更大,整个老黄埔都在旧改,以后环境会好很多的。 你举的这几个地铁盘,都在我画圈的范围,你买哪个都不会错,而且价格都是联动的,不可能城市花园涨了其他几个不涨。所以这个时候更在于我们入手的笋价。我们只有把价格压得更低,才有更大的上涨空间。 还有一个就是价位问题,比如300左右,最适合入的就是金碧了。


    提问:你好广叔,我比较喜欢龙岗中心城的环境,想买龙岗公园大地大户型160平米左右的那种自主用(喜欢大社区,有散步的地方,后面有山也可以运动),再买一套龙岗外国语学区房读书用,这样接送孩子不是太远,公园大地的新亚洲学校比较一般。需要问的是公园大地的房价处于合理区间吗?


    回答:你好,公园大地是个豪宅标杆,一个片区的上等马和另一个片区的下等马是没办法相提并论的。姑且不论涨幅如何,人生还有比升值更重要的东西,那就是享受当下。我们所有的购买行为,应该是在满足我们的基本需求以后再去追求额外的利润和回报,不能本末倒置,更何况,谁输谁赢还不一定。深圳很多V买房可能不过就是这两年的事,连一轮基本的楼市周期都没经历过,就急着去否定一个片区的价值,这是不科学的。 公园大地虽然在户型和产品结构上有点落伍,但是其他方面真可谓宝刀未老,鸿荣源出品,必属精品。这几年四大神盘被吹得神乎其神,其内部园林环境和外立面保养方面,还是难以超越前者。


    提问:您好广叔,我名下有一套宝安中心尚都二期的110的三房,我觉得对口的学校一般,而且单价也不低了,请问是继续持有?还是卖掉置换成其他房产做完投资呢?


    回答:你好,宝中高端盘业主好,海旺今年成绩不错,如果你是要用更好的学位,直接抵押贷出来继续投资就可以了,除非名额有限必须卖房,尚都还是值得长期持有的。具体推荐分析参考内部分享!


    提问:您好广叔,1套公寓在龙岗远洋新干线2013年高位2万单价买的30多平方,现在价格也没有涨多少。1套在罗湖文锦朗钜御风庭2016年买的单价5万多40多平方,当时的情况只知道有北斗小学学位,因工作太忙就这样没思考就买了,现在感觉买房的位置都太失败了,想把已有房子全部卖掉,然后换个稍微大点的房子,既可以读小学,如有中学学位就更好,现在买的房子都是只付了30%,不知道文锦这边是否还可以持有,远洋的房子也想卖掉,能否帮忙分析一下,谢谢!


    回答:你好,这两套都没有长持价值,尤其是远洋的公寓,估计要打骨折才能出手。 北斗小学没有学位房的概念,罗湖文锦也没升值潜力。本来是想说两套都卖,但是算了一下全卖掉你到手不过100万,首付变五成总价200万连朗矩的一房也买不到。如果没有100万现金在手,建议你还是先保留朗矩御风庭放盘远洋,攒够钱再考虑置换问题。


    提问:您好广叔,目前我手上有250万左右资金,总预算不超过700万,小孩1岁,主要需求是改善居住,至少三房,但是也希望能解决学位和有升值空间。目前在刚改和学位之间摇摆,担心现在不买将来可能更买不起学位房,但又不愿意牺牲居住。请问:学位、居住、投资之间如何平衡才好呢?期待老师的指点迷津。创世纪滨海学位尚可(学府),但楼龄20年,户型物业一般。现在价格都在高位,担心光靠学位拉动还有多少升值空间。 宝安不怎么熟,请问大江老师有没有好的推荐呢?谢谢。


    回答:你好,深圳房产升值潜力与学位强相关。 虽然学区房面临很多政策风险,无法推理及预判,有很大的赌博性质; 但是,在深圳,新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的最大因素;如,去年的深圳湾暴涨,主要是归功于深圳湾学校的建立; 深圳教育资源不足,优质教育资源更是极端紧缺,因此深圳学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间。 坂田 南山和宝安对比,南山想象力更大。 孩子才1岁,现在这个情况,你也可以再多看一下。

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